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売却Q&A

Q.不動産の売却を依頼する時に契約書を作成するのですか?

土地建物の売買、貸借の仲介を宅建業者に依頼する時に宅地建物業者と不動産の売買・賃貸を依頼するの契約ですが、三種類の契約方法があります。
一番目は『一般媒介契約』というもので、依頼者は目的物件の売買又は賃貸の媒介又は代理を、複数の宅建業者に重ねて仲介を依頼することが許される契約です。
二番目は『専任媒介契約』というもので、依頼者は目的物件の売買又は賃貸の媒介又は代理を、複数の宅建業者に重ねて仲介を依頼することが許されない契約です。
ただし依頼者が自ら発見した相手方とは売買または賃貸の契約を結ぶことができます。
三番目は『専属専任媒介契約』というもので、依頼者は目的物件の売買又は賃貸の媒介又は代理を、複数の宅建業者に重ねて仲介を依頼することが許されない契約です。
同時に依頼者は自ら発見した相手方とも単独で契約を結ぶことができず、依頼した宅建業者を介してのみ売買または賃貸の契約を結ぶこととなります。

Q.不動産を売却した時の税金はいくらかかりますかか?

不動産を売却して利益が出た場合には所得税がかかります。

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算します。
長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率は異なります。

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。

分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含みます。

譲渡所得金額の計算

課税譲渡所得は、次の算式により計算します。

次の算式で計算した結果、損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。

課税譲渡所得の計算方法

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得

譲渡価額・・・売却価格

取得費・・・売却した不動産を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。
      実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

譲渡費用・・・1仲介手数料
       2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
       3貸家の売却に際して支払った 立退料
       4建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。

特別控除額・・・収用などのとき:最高5,000万円
        自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円

税額の計算

課税譲渡所得に以下の税率を掛けて税額を計算します。
税率は、「長期譲渡所得」になるか 、「短期譲渡所得」になるかによって異なります。

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
例えば、平成26年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成20年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成21年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

税率
長期譲渡所得・・・所得税  15% 住民税・・・5% 
短期譲渡所得・・・所得税  30% 住民税・・・9%

注1:マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。

注2:確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)の2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります.

詳しくは弊社にご相談ください。

Q.不動産を売却するために費用がかかりますか?

購入される時と同じように売買価格に対しての手数料と買主に売渡すため費用がかかってきます。詳しくは不動産業者にお訪ねください。

Q.不動産の権利書を紛失したのですが売却できますか?

大丈夫できす。すこし、時間と費用が発生しますが、弊社にお任せ下さい。

Q.チラシ・情報誌・インターネット等に販売広告をした場合費用は必要ですか?

いいえ、まったく必要ありません。ただし、お客様のご要望で特別な広告活動を依頼された場合には必要になる場合もあります。

Q.媒介契約を結びましたが、売却を中止しようと考えています。手数料は必要ですか?

いいえ、必要ありません。売買が成約した場合のみ仲介手数料がかかります。

Q.住宅ローンが残っていても売却できますか?

もちろん、出来ます。ただし、住宅ローンの残債が売却価格より多い時は自己資金をお出しになるか、他から借入して現在の住宅ローンを抹消する必要は出てきます。こういう時は特に販売価格を慎重に考える必要があります。

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