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売却

不動産の売却を依頼する時に契約書を作成するのですか?

土地建物の売買、貸借の仲介を宅建業者に依頼する時に宅地建物業者と不動産の売買・賃貸を依頼するの契約ですが、三種類の契約方法があります。
一番目は『一般媒介契約』というもので、依頼者は目的物件の売買又は賃貸の媒介又は代理を、複数の宅建業者に重ねて仲介を依頼することが許される契約です。
二番目は『専任媒介契約』というもので、依頼者は目的物件の売買又は賃貸の媒介又は代理を、複数の宅建業者に重ねて仲介を依頼することが許されない契約です。
ただし依頼者が自ら発見した相手方とは売買または賃貸の契約を結ぶことができます。
三番目は『専属専任媒介契約』というもので、依頼者は目的物件の売買又は賃貸の媒介又は代理を、複数の宅建業者に重ねて仲介を依頼することが許されない契約です。
同時に依頼者は自ら発見した相手方とも単独で契約を結ぶことができず、依頼した宅建業者を介してのみ売買または賃貸の契約を結ぶこととなります。

不動産を売却した時の税金はいくらかかりますか?

不動産を売却して利益が出た場合には所得税がかかります。

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算します。
長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率は異なります。

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。

分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含みます。

譲渡所得金額の計算

課税譲渡所得は、次の算式により計算します。

次の算式で計算した結果、損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。

課税譲渡所得の計算方法

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得

譲渡価額・・・売却価格

取得費・・・売却した不動産を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。
      実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

譲渡費用・・・1仲介手数料
       2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
       3貸家の売却に際して支払った 立退料
       4建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。

特別控除額・・・収用などのとき:最高5,000万円
        自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円

税額の計算

課税譲渡所得に以下の税率を掛けて税額を計算します。
税率は、「長期譲渡所得」になるか 、「短期譲渡所得」になるかによって異なります。

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
例えば、平成26年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成20年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成21年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

税率
長期譲渡所得・・・所得税  15% 住民税・・・5% 
短期譲渡所得・・・所得税  30% 住民税・・・9%

注1:マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。

注2:確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)の2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります.

詳しくは弊社にご相談ください。

宅建業者に不動産の売却を依頼する時どうすれば?

A.不動産の売却を宅建業者に依頼される時には売却不動産の査定後、宅地建物業者と不動産の売買を依頼するため契約を結びます。この契約には3種類あります。

1番目は『一般媒介契約』というもので、依頼者は目的物件の売買又は賃貸の媒介又は代理を、複数の宅建業者に重ねて仲介を依頼することが許される契約です。

2番目は『専任媒介契約』というもので、依頼者は目的物件の売買又は賃貸の媒介又は代理を、複数の宅建業者に重ねて仲介を依頼することが許されない契約です。
ただし依頼者が自ら発見した相手方とは売買または賃貸の契約を結ぶことができます。

3番目は『専属専任媒介契約』というもので、依頼者は目的物件の売買又は賃貸の媒介又は代理を、複数の宅建業者に重ねて仲介を依頼することが許されない契約です。
同時に依頼者は自ら発見した相手方とも単独で契約を結ぶことができず、依頼した宅建業者を介してのみ売買または賃貸の契約を結ぶこととなります。

それぞれ、メリットとデメリットがありますので依頼されるお客様と宅建業者と良くご相談の上、どれにするか決定されたら良いでしょう。

不動産を売却した時の税金は?

不動産を売却して利益が出た場合には所得税がかかります。

土地や建物の譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算します。
長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率は異なります。

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。

分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含みます。

譲渡所得金額の計算

課税譲渡所得は、次の算式により計算します。

次の算式で計算した結果、損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。

課税譲渡所得の計算方法

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得

譲渡価額・・・売却価格

取得費・・・売却した不動産を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。
      実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

譲渡費用・・・1仲介手数料
       2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
       3貸家の売却に際して支払った 立退料
       4建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。

特別控除額・・・収用などのとき:最高5,000万円
        自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円

税額の計算

課税譲渡所得に以下の税率を掛けて税額を計算します。
税率は、「長期譲渡所得」になるか 、「短期譲渡所得」になるかによって異なります。

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
例えば、平成26年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成20年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成21年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

税率
長期譲渡所得・・・所得税  15% 住民税・・・5% 
短期譲渡所得・・・所得税  30% 住民税・・・9%

注1:マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。

注2:確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)の2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります.

詳しくは弊社にご相談ください。

権利書を紛失したのですが売却できますか?

A.ハイ、大丈夫です。だだし、権利書の代わりとして司法書士に保証を作成を依頼してもらって売却できます。

チラシ、情報誌、ネット等の広告販売を依頼した場合、販売のための費用はいりますか?

A.いいえ、必要ありません。ただし、お客様のご要望で特別な広告活動を依頼された場合には必要になる場合もあります。

購入

勤続が3年以内ですが、住宅ローンは組めますか?

A.ハイ可能です。
基本的には融資先は同じ職場に3年以上の勤続年数を求めますが、現在の仕事の内容や収入によっても変ってきます。
詳しくは、弊社にご相談ください。

頭金が少ないのですが住宅を購入できますか?

A.ハイ可能です。
住宅ローンを組まれるご本人様の内容(勤務先・勤続年数・年収など)にもよりますが購入はできます。
だだし、先々のことを考えますとできるだけ多くの頭金をご用意された方が良いとは思います。
できれば購入予定価格の20%ぐらいご用意できれば理想的ですね。

不動産を購入する時の諸経費はいくらぐらいかかりますか?

A.住宅購入にあたって忘れてはいけないものに「諸費用」があります。
諸経費とは購入予定の物件価格とは別にかかってくる費用で登記費用・仲介手数料・銀行保証料・事務手数料・印紙代などがかかります。

この諸経費は基本的には現金でご準備された方が良いと思います。(住宅ローンに組み入れも可能ですが)

諸経費の総額ですが、あくまでも目安ですが次のとおりです。

◎新築物件では、購入物件価格の4~7%(仲介手数料が必要な場合は10%ぐらいになります。)
◎中古物件では、購入物件価格の6~10%

購入者様の内容また物件により大きく違いがありますので、弊社にご相談ください。

仲介手数料っていくらかかるの?

仲介手数料は不動産の契約成立の報酬として不動産会社に支払うもので、法律が定める仲介手数料は

売買契約の場合は売買価格の3%+6万円+消費税(現在8%)が必要となります。
賃貸契約の場合は家賃1ヵ月分+消費税(現在8%)が必要となります。

例えば、2,000万円の物件を購入又は売却した場合には(2000万円×3%+6万円)+(2000万円×3%+6万円)×8%=71.28万円となります。

買替えの時、購入してから売却するか、売却してから購入するかどっちが良いですか?

A.難しい問題ですがケースバイケースとしか言えません。
お客様の自己資金の有無・現在所有物件の債務状況・家族の構成・希望によって大きく変ってきます。

売却を先行した場合のメリットは納得のいく価格(できるだけ高い価格)で売却ができる。
デメリットは希望する住替え先の物件を見つけるのに時間が限られるということです。

逆に購入を先行した場合のメリットは気に入る住替え物件をじっくりと探せる。
デメリットは売却を急ぐあまり買主から販売価格の大幅な交渉を迫られたり、住宅ローンの2重払いになったりする場合もあります。

どちらも、メリットとデメリットがあります。

どちらを優先し、どういった方法で買替えを進めていくべきか良くお考えいただきご相談ください。

住宅ローンを申し込みするにはどのような物・書類が必要ですか?

ご提出いただく書類

銀行の方で用意してくれる書類
借入申込書
個人情報の取扱いに関する同意書
団体信用生命保険申込書兼告知書

お客様方でご用意いただく書類他
実印
運転免許証・パスポート・健康保険証のいずれか(原本提示)・・・本人確認のため
住民票謄本・住民票記載事項証明書・印鑑証明書(原本)(発行後3カ月以内のもの)・・・各市町村役場

給与所得者の方
源泉徴収票(原本) ・・・勤務先
住民税決定通知書(原本)または課税証明書等の公的機関発行のもの(原本)・・・各市町村役場等

自営業者の方
会社役員の方や不動産所得等のその他の所得のある方は、納税証明書や確定申告書を提出していただきます。
事業所得者の方 納税証明書(原本)(その1・その2)過去3年分 ・・・各税務署
確定申告書控および付表(決算書、収支内訳書等の一式)過去3年分
借入金返済予定表・・・借入中の金融機関

業者で用意できる書類
土地の登記簿謄本(発行後3ヶ月以内のもの)
土地の公図
地積測量図
現地案内図
建物の登記簿謄本(発行後3ヶ月以内のもの)
売買契約書(原本)
重要事項説明書
工事請負契約書(原本)建築工事見積書等の工事明細の分かるもの
建物図面
建築確認済証または建築確認通知書(建築確認申請書第1面~第5面を含む)
検査済証

※場合によって上記以外の書類が必要となることもあります。また必要になる書類は、物件の種類、種別によって異なります。

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